보증금, 임대료

24년 1월 1일 계약 만료인 사무실을 사용 중으로 임대인에게 10월 19일 1년 계약 갱신을 요청했습니다. 임대인은 이번 갱신에서 기존 보증금인 1,000만원을 3,000만원으로 올리는 대신 월세를 75만원에서 약 69만원 정도로 인하하는 것으로 협의하자고 통보했습니다. 계약 갱신시 보증금 및 임차료를 각각 최대 5% 인상할 수 있다고 하며, 월세 인상률 5% 포함하여 계산했을 경우 보증금 3000만원에 월세 약 69만원이 합법적이라고하여 이 금액이 맞는지 문의드립니다.

법률 검토의견

안녕하십니까?
귀하의 상담신청 내용은 갱신 시 보증금,임대료의 인상에 관한 것으로 이해됩니다.
귀하의 질의 사항에 대한 의견은 다음과 같습니다.

1. 렌트홈에 의한 임대료 계산은 주택임대차에 적용되는 것으로 상가에 적용하는 것이 아닙니다.
상가의 경우는 보증금의 5%(50만원), 임대료의 5%(37,500원) 이내로 인상할 수 있으며, 임대료 인상 분을 보증금으로 전환하는 규정은 없습니다. 5%이내 임대료(보증금)의 인상도 임차인의 동의가 필요한 것으로 임대인이 일방적으로 인상을 주장할 수는 없습니다. 보증금을 인상해 줄 수 있는 여력이 없으면 최대 50만원 이내에서 인상을 검토할 수 있습니다.
2. 월세의 인상보다 보증금의 인상을 더 선호하신다면, 상가임대차의 경우 보증금에 대한 임대료 전환률이 연12%로 정해져 있습니다.(한국은행 기준금리의 4.5배와 연12% 중 낮은 것 적용, 주택의 경우는 5.5%)
보증금에 대한 인상분 50만원과 임대료 인상분 37,500원, 임대료 인하분 6만원을 기준으로 계산해 보면
500,000원+(37,500+60,000)*12/12%=10,250,000원입니다.
임대료를 보증금으로 환산해 10,250,000원 이내에서 인상해 줄 수는 있지만, 어디까지나 임차인이 동의하는 조건에서 가능합니다. 임대료 인상보다 보증금 인상을 원하시면 1천만원선에서 보증금 인상을, 보증금 인상에 대한 여력이 없으면 1항의 내용을 주장해보시기 바랍니다.

참고로, 서울시청 상가건물임대차분쟁조정위원회는 당사자 간 양보와 이해, 타협을 통해 조정위원들이 당사자 간 합의를 지원해드리고 있으니, 조정신청이 필요한 경우에는 우리 시 공정거래종합상담사이트(https://sftc.seoul.go.kr)에서 온라인 신청 또는 조정신청서를 다운로드 받고 계약서를 첨부하여 담당자에게 직접 이메일(jinjin4407@seoul.go.kr)을 송부하여 신청하는 방법이 있습니다.

총괄아이디

2023-10-28

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