상담사례

법적용 대상 여부

상가 임대차 계약 만료를 앞두고 임대인과 재계약 협의를 진행했으나, 임대인이 시세 대비 높은 임대료 인상을 요구하며 완고한 입장입니다. 환산보증금 초과 상황에서 계약갱신청구권을 행사했으나, 임대인이 협의 없이 거부할 경우 계약이 묵시적으로 갱신되어 임대인에게 계약해제권이 생기는지, 아니면 기존 계약대로 영업을 지속할 수 있는지 궁금합니다.

단순상담

안녕하세요. 서울시 상가임대차 상담센터(1600-0700, 내선1번)입니다. 임대차 계약 만료를 앞두고 재계약 협의 과정에서 어려움을 겪고 계신 점 충분히 이해됩니다.
문의하신 환산보증금 초과 상가임대차의 경우에도 대항력(제3조), 계약갱신청구권(제10조), 3기 차임 연체 시 계약 해지(제10조의8), 권리금 보호(제10조의2~9) 등의 법적 보호는 그대로 적용됩니다. 이에 따라 임차인은 계약 기간이 10년을 초과하지 않는 한 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 하지만 월세 증액에 관한 사항은 환산보증금 초과 계약에는 5% 이내 증액 제한(상가건물임대차보호법 제11조)이 적용되지 않으므로, 경제 상황과 주변 시세를 고려하여 협의가 필요합니다. 만약 임대인이 제시한 인상률이 과도하다고 판단되면, 시장 시세 자료 등을 근거로 협상해 보시기를 권장드립니다.
환산보증금 초과 계약에는 상가건물임대차보호법 제10조 제4항(묵시적 갱신 조항)이 적용되지 않습니다. 묵시적 갱신은 계약 종료 후 임대인과 임차인이 별다른 의사 표현 없이 계약이 자동으로 갱신되는 경우에 해당합니다. 환산보증금 초과 계약에서는 민법의 묵시적 갱신 규정이 적용되며, 이 경우 임대인과 임차인 모두 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 임대인이 해지를 원할 경우 최소 6개월 전에 통보해야 합니다.
서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회는 임대인과 임차인 간 원만한 합의를 지원하기 위해 조정 절차를 운영하고 있습니다. 만약 분쟁 해결이 어려운 경우, 조정 절차를 통해 해결을 시도할 수 있습니다. 조정 신청을 원하시면 서울시 공정거래종합상담사이트에서 온라인으로 신청하거나, 조정신청서를 다운로드하여 계약서와 함께 담당자 이메일(jinjin4407@seoul.go.kr)로 제출하시면 됩니다.
당사자 간 원만한 합의를 기원합니다.

총괄담당자

2025-03-13

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