상담사례

수선, 관리비

상가 점포의 임대인입니다. 주말 중 점포 인근 배관에서 누수가 발생하여 급히 고압청소 등 수리를 시행하였고, 이로 인해 지하층 상가에도 누수 피해가 발생하였습니다. 공사업체는 ‘메인 하수배관’, 즉 공용배관 문제로 판단하고 있으나, 관리소 측은 공용배관이 아닌 전유부 문제라고 주장하고 있습니다. 수리비와 피해보상금이 각각 수백만 원에 이르는 상황에서, 공용 부분인지 전유부분인지 판단이 분분한 가운데, 임차인과 지하층 상가가 모두 저에게 비용을 청구하고 있어 이에 대한 법적 책임 주체와 판단 기준이 궁금합니다.

법률 검토의견

안녕하세요, 서울시 상가임대차 상담센터(1600-0700, 내선 1번)입니다.
귀하의 질의는 상가 건물 내 누수 피해가 발생한 경우, 그 원인이 공용배관인지 전유부분인지에 따라 수리비 및 손해배상 책임 주체가 누구인지에 대한 판단을 요청하신 것으로 보입니다.
먼저, 민법 제623조에 따라 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고, 계약 존속 중에는 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 따라서 누수의 원인이 임대차 목적물의 주요 구성부분에 발생한 하자라면, 임대인이 수선의무를 부담하는 것이 원칙입니다.
이와 관련하여, 공동주택관리법 제18조 및 동법 시행령 제19조, 그리고 서울시 공동주택관리규약 준칙 별표2에 따르면, 배관 중 1세대가 단독으로 사용하는 부분은 전유부분, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 배관은 공용부분으로 간주됩니다. 만약 누수의 원인이 ‘메인 하수배관’과 같이 공용부분에 있다면, 이는 입주자 전체의 공동 재산에 해당하므로 관리단 또는 관리주체가 수선 및 비용 부담 책임을 져야 할 가능성이 높습니다.
반면, 관리주체가 이를 전유부분이라고 주장하는 경우에는 공사용역업체의 기술소견서, 배관 구조도, 위치도 등 객관적인 자료를 확보하여 누수의 원인을 입증하는 것이 중요합니다. 그 결과에 따라 임차인 또는 제3자에게 발생한 손해에 대해 책임소재를 명확히 판단할 수 있습니다.
참고로, 당사자 간의 책임 범위에 대한 의견 차이가 클 경우, 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정절차를 통해 원만한 해결을 시도해보실 수 있습니다.
상가점포가 서울시 관내에 소재한 경우, 서울시청 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정절차를 활용하실 수 있습니다.
<조정 신청 경로>
ㅇ 신청경로 : 서울시 공정거래종합상담센터(https://sftc.seoul.go.kr/)
  → 1. 상담신청 → 2. 분쟁조정신청 → 3. 신청버튼 → 4. 인증 → 5. 신청서 작성 및 임대차계약서 첨부
ㅇ 이메일 제출 : jinjin4407@seoul.go.kr
당사자 간 원만한 합의를 기원드립니다. 감사합니다.

총괄담당자

2025-07-14

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