상담사례

원상복구

최근 오래된 상가에서 임대차 계약이 종료되어, 임차인으로서 자신이 설치한 시설은 철거하고 천장·벽·바닥·출입문 등을 정리했습니다. 그런데 임대인은 노후 샷시의 못자국, 사용하지 않던 뒷문 열쇠 문제 등을 이유로 처음 분양받았을 때 수준의 원상회복을 요구하며 보증금 반환을 거부하고, 공실 기간 임대료까지 일할 계산해 청구하려 합니다. 이 경우 원상회복 범위가 어디까지 인정되는지, 그리고 추가 임대료를 임차인이 부담해야 하는지 궁금합니다.

법률 검토의견

안녕하세요, 서울시 상가임대차 상담센터(02-2133-1211 또는 1600-0700 내선 1번)입니다.
질문하신 내용은 노후 상가에서 임차인이 할 원상회복의 범위와, 원상회복 다툼을 이유로 임대인이 보증금 반환을 미루면서 공실 기간 임대료까지 청구할 수 있는지에 관한 것으로 이해됩니다.
일반적으로 임차인의 원상회복 의무는 임차인이 설치한 시설을 철거하고, 임차 당시 상태에 가깝게 돌려놓는 것을 의미합니다. 다만 상가건물임대차보호법과 민법 해석상, 건물 노후로 인한 하자나 목적물의 통상적인 사용 과정에서 생긴 손모(일부 못자국, 경미한 마모 등)는 보통 원상회복 대상에서 제외되는 것으로 봅니다. 또한 이전 임차인이 이미 시공해 두었던 인테리어까지 현재 임차인에게 모두 복구하라고 요구하는 것 역시, 특별한 특약이 없다면 과도한 요구가 될 수 있습니다.
추가 임대료 부분은, 임대차 종료 시점에 임차인이 통상 인정되는 범위의 원상회복을 마치고 열쇠 인도 등 인도의사를 명확히 표시했는지가 중요합니다. 임차인이 할 의무를 다했음에도 임대인이 “처음 분양 당시 수준”을 이유로 인수를 미루어 공실이 발생했다면, 그 기간의 임대료를 전부 임차인에게 청구하기는 어렵다는 해석이 가능합니다. 반대로 임차인의 지연 때문에 실제 인도가 늦어졌다면, 그 부분에 대해서는 일정 기간 임대료 상당액을 부담해야 할 여지가 있습니다.
따라서 입주 당시와 철거 후 상태를 찍은 사진·영상, 철거 범위(천장·벽·바닥·샷시 등)를 정리해 두신 후, 내용증명 등으로 “원상회복을 완료했고 인도할 준비가 되어 있으니 보증금을 반환해 달라”는 요청을 서면으로 남기시는 것이 좋겠습니다. 그래도 임대인과의 협의가 어렵다면, 계약서 특약과 실제 사용·철거 경위를 종합해 법률전문가 상담을 받아 보시길 권합니다.
협의가 원활하지 않을 경우, 이를 해결하기 위한 절차가 필요합니다. 임대인과의 협의가 어려운 경우, 서울시청 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정절차를 통해 해결을 시도하실 수 있습니다. 조정절차는 당사자 간 직접 소통의 기회를 제공하며, 실제로 약 50% 이상의 조정 성립률을 보이고 있어 실질적인 해결에 도움이 될 수 있습니다. 상가점포가 서울시 관내에 소재한 경우, 아래 절차에 따라 조정 신청이 가능합니다.
<조정 신청 경로>
ㅇ 전화 조정신청 : 02-2133-1211 또는 1600-0700(내선1번)
ㅇ 신청경로 : 서울시 민생경제안심센터(https://sftc.seoul.go.kr)
  → 1. 상담신청 → 2. 분쟁조정신청 → 3. 신청버튼 → 4. 인증 → 5. 신청서 작성 및 임대차계약서 첨부
ㅇ 이메일 제출 : jinjin4407@seoul.go.kr
< 유튜브 분쟁조정 사례 참조>
: 서울시 상가건물임대차 분쟁조정위원회(https://www.youtube.com/@seoulsangga)
원만한 해결을 기원드립니다. 감사합니다.

상가임대차담당

2026-01-26

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