상담사례

수선, 관리비

상가 점포에 입점하기 전부터 설치되어 있던 시스템에어컨이 입점 후 얼마 지나지 않아 고장 났습니다. 임대인은 임차인의 편의를 위해 설치해 둔 것이지만 자신에게 수선 의무가 없다고 하며 임차인 부담을 주장하고 있습니다. 이 경우 시스템에어컨이 임대차 목적물에 포함된 설비로 보아 임대인이 수선해야 하는지, 임차인이 수리비를 부담해야 하는지 궁금합니다.

법률 검토의견

안녕하세요, 서울시 상가건물임대차 상담센터(02-2133-1211 또는 1600-0700 내선 1번)입니다.
문의하신 내용은 입점 전부터 설치되어 있던 시스템에어컨이 고장 났는데 임대인이 수리를 거부하여 수리비 부담 주체가 쟁점이 된 경우로 이해됩니다.
원칙적으로 임대인은 “목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무”를 부담합니다(「민법」 제623조). 따라서 해당 시스템에어컨이 임대차 목적물에 포함된 기본 설비이고, 임차인의 과실이나 오사용이 아닌 자연고장에 가깝다면 통상 임대인이 수선에 협조할 필요가 있습니다. 다만 계약서 특약에 따라 설비의 유지·보수 부담을 달리 정했거나, 고장 원인이 임차인의 잘못된 사용으로 판단되는 경우에는 결론이 달라질 수 있으므로 계약서 조항과 고장 원인을 함께 확인할 필요가 있습니다.
우선 수리업체 점검결과서(고장 원인, 수리 범위)와 견적서를 확보한 뒤, 임대인에게 수리를 요청하되 “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지”하도록 한 규정(「민법」 제634조) 취지에 따라 서면으로 통지해 두는 것이 좋습니다.
수리가 긴급하여 임차인이 먼저 수리할 수밖에 있었다면, “임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구”할 수 있다는 규정(「민법」 제626조)에 비추어, 사전 통지 여부와 함께 영수증·세금계산서·공사 전후 사진 등 정산 근거를 남겨 두시기 바랍니다.
협의가 원활하지 않을 경우, 이를 해결하기 위한 절차가 필요합니다. 임대인과의 협의가 어려운 경우, 서울시청 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정절차를 통해 해결을 시도하실 수 있습니다. 조정절차는 당사자 간 직접 소통의 기회를 제공하며, 실제로 약 50% 이상의 조정 성립률을 보이고 있어 실질적인 해결에 도움이 될 수 있습니다. 상가점포가 서울시 관내에 소재한 경우, 아래 절차에 따라 조정 신청이 가능합니다.
<조정 신청 경로>
ㅇ 전화 조정신청 : 02-2133-1211 또는 1600-0700(내선1번)
ㅇ 신청경로 : 서울시 민생경제안심센터(https://sftc.seoul.go.kr)
  → 1. 상담신청 → 2. 분쟁조정신청 → 3. 신청버튼 → 4. 인증 → 5. 신청서 작성 및 임대차계약서 첨부
ㅇ 이메일 제출 : jinjin4407@seoul.go.kr
< 유튜브 분쟁조정 사례 참조>
: 서울시 상가건물임대차 분쟁조정위원회(https://www.youtube.com/@seoulsangga)

상가임대차담당

2026-03-11

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