상담사례

계약, 재계약

임대인은 상가 임대를 전제로 예비 임차인으로부터 가계약금(계약금 명목)을 수령했으나, 정식 임대차계약서는 아직 작성하지 못했습니다. 이후 예비 임차인이 계약을 파기하겠다고 통보했는데, 임대인(법인)은 반환 요청이 들어온 뒤에야 상황을 알게 되었습니다. 이 경우 가계약금을 전액 반환해야 하는지, 예비 임차인의 일방 취소로 보고 반환하지 않을 수 있는지 궁금합니다.

법률 검토의견

안녕하세요, 서울시 상가건물임대차 상담센터(02-2133-1211 또는 1600-0700 내선 1번)입니다.
문의하신 내용은 임대차계약서를 작성하기 전 가계약금을 수령한 상태에서 예비 임차인이 계약을 취소하는 경우, 가계약금 반환 여부가 어떻게 정리되는지에 관한 것으로 이해됩니다.
가계약서가 없더라도 당사자 사이에 목적물, 보증금·임대료, 잔금(입주) 시기 등 임대차의 핵심 조건에 대한 합의가 확인되면 계약이 성립한 것으로 볼 여지가 있습니다. 이 경우 수령한 금전이 ‘계약금(해약금)’ 성격으로 인정되면, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다는 민법 규정이 적용·준용될 수 있습니다. 따라서 예비 임차인이 일방적으로 취소하는 국면에서는(임대인이 취소에 동의하지 않는다면) 계약금이 해약금으로 인정되는지와 ‘이행에 착수’가 있었는지에 따라, 반환하지 않는 정리가 가능할 수도 있습니다.
반대로 핵심 조건 합의가 없이 “일단 잡아두자”는 취지로 돈만 오간 경우에는 계약 성립을 인정하기 어렵고, 이때의 금전은 보관금 성격으로 보아 반환 문제로 정리될 가능성이 큽니다. 그래서 실제로는 가계약금 송금 전후에 주고받은 문자·카카오톡 등에서 핵심 조건이 어느 정도 확정되었는지를 먼저 확인하시는 것이 중요합니다. 또한 법인 거래에서는 취소 의사표시가 회사에 적법한 방식으로 도달했는지(대표자·권한 있는 담당자에게 전달되었는지)도 사실관계로 다툼이 될 수 있어, 통보 경로와 자료를 함께 정리해 두시는 것이 도움이 됩니다.
협의가 원활하지 않을 경우, 이를 해결하기 위한 절차가 필요합니다. 임대인과의 협의가 어려운 경우, 서울시청 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정절차를 통해 해결을 시도하실 수 있습니다. 조정절차는 당사자 간 직접 소통의 기회를 제공하며, 실제로 약 50% 이상의 조정 성립률을 보이고 있어 실질적인 해결에 도움이 될 수 있습니다. 상가점포가 서울시 관내에 소재한 경우, 아래 절차에 따라 조정 신청이 가능합니다.
<조정 신청 경로>
ㅇ 전화 조정신청 : 02-2133-1211 또는 1600-0700(내선1번)
ㅇ 신청경로 : 서울시 민생경제안심센터(https://sftc.seoul.go.kr)
  → 1. 상담신청 → 2. 분쟁조정신청 → 3. 신청버튼 → 4. 인증 → 5. 신청서 작성 및 임대차계약서 첨부
ㅇ 이메일 제출 : jinjin4407@seoul.go.kr
< 유튜브 분쟁조정 사례 참조>
: 서울시 상가건물임대차 분쟁조정위원회(https://www.youtube.com/@seoulsangga)

상가임대차담당

2026-05-28

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