상담사례

전대

전차인은 건물 소유자가 아닌 전대인과 상가 임대차계약을 체결해 영업 중입니다. 그런데 최근 건물 소유자 측이 시설 용도 변경을 이유로 전대인과의 계약을 종료하겠다고 하면서, 전차인에게도 계약기간 만료 전 퇴거 요청이 있었습니다. 계약 당시 건물 소유자와 전대인 사이의 계약기간이나 종료 가능성에 대해서는 충분히 안내받지 못했다고 합니다. 이 경우 실제 계약관계가 전대차에 해당하는지, 남은 계약기간 동안 영업을 계속할 수 있는지, 계약기간 전 퇴거 요구에 대해 전대인에게 책임을 물을 수 있는지 궁금합니다.

법률 검토의견

안녕하세요, 서울시 상가임대차 상담센터(02-2133-1211 또는 1600-0700 내선 1번)입니다.
문의하신 내용은 건물 소유자가 아닌 전대인과 계약한 전차인이, 건물 소유자와 전대인 사이의 계약 종료를 이유로 계약기간 전 퇴거 요청을 받은 경우 어떻게 대응할 수 있는지에 관한 것으로 이해됩니다.
계약서 제목이 “임대차계약서”로 되어 있더라도, 전대인이 건물 소유자로부터 점포를 빌리거나 운영권한을 받아 다시 전차인에게 사용하게 한 구조라면 실질적으로 전대차로 볼 여지가 있습니다. 따라서 건물 소유자와 전대인 사이의 계약 내용, 전대 또는 제3자 사용에 대한 동의 여부, 원래 계약의 종료 사유와 기간을 먼저 확인해야 합니다.
상가건물임대차보호법은 건물 소유자의 동의를 받은 전차인에게 일정한 범위에서 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 다만 이 권리는 전대인과 건물 소유자 사이의 계약관계가 유지되거나, 전대인의 계약갱신요구권 행사 가능 기간이 남아 있는 경우에 문제될 수 있으므로, 원래 계약이 기간만료인지, 합의해지인지, 이미 계약갱신요구권 행사기간이 지난 상태인지 함께 살펴보아야 합니다.
전대인이 자신의 권한 범위를 넘어 더 긴 계약기간을 보장했거나, 원래 계약의 종료 가능성을 충분히 설명하지 않아 전차인이 손해를 입었다면 전대인을 상대로 남은 계약기간 보장, 보증금 정산, 이전비 또는 영업손실 보상 등을 협의해 볼 수 있습니다. 다만 건물 소유자에게 직접 계약 체결을 당연히 요구할 수 있는지는 단정하기 어렵고, 건물 소유자의 동의 여부와 기존 계약관계에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 건물 소유자와 전대인 사이의 계약서, 전차인 본인의 계약서, 퇴거 요청 공문, 계약 당시 설명자료, 문자·녹취 등 자료를 정리해 실제 계약관계와 퇴거 요구의 근거를 확인하는 것이 필요합니다. 구체적인 결론은 각 계약의 내용, 전대 동의 여부, 원래 계약의 종료 경위, 전차인에게 고지된 내용을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.
협의가 원활하지 않을 경우, 이를 해결하기 위한 절차가 필요합니다. 임대인과의 협의가 어려운 경우, 서울시청 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정절차를 통해 해결을 시도하실 수 있습니다. 조정절차는 당사자 간 직접 소통의 기회를 제공하며, 실제로 약 50% 이상의 조정 성립률을 보이고 있어 실질적인 해결에 도움이 될 수 있습니다. 상가점포가 서울시 관내에 소재한 경우, 아래 절차에 따라 조정 신청이 가능합니다.
<조정 신청 경로>
ㅇ 전화 조정신청 : 02-2133-1211 또는 1600-0700(내선1번)
ㅇ 신청경로 : 서울시 민생경제안심센터(https://sftc.seoul.go.kr)
  → 1. 상담신청 → 2. 분쟁조정신청 → 3. 신청버튼 → 4. 인증 → 5. 신청서 작성 및 임대차계약서 첨부
ㅇ 이메일 제출 : jinjin4407@seoul.go.kr

상가임대차담당

2026-06-15

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